Infoblad 334 - Bedrijfsverzamelgebouwen en perceelsgrenzen

Uitleg van de problematiek omtrent bedrijfsverzamelgebouwen in relatie tot perceelsgrenzen en eigendomsverhoudingen.

OPLOSSINGSRICHTINGEN

Twee situaties

Om dit probleem op te lossen worden twee mogelijke situaties onderscheiden:

  • Het bedrijfsverzamelgebouw blijft na de bouw van één eigenaar en krijgt verschillende huurders.
  • Het bedrijfsverzamelgebouw wordt verkocht aan verschillende eigenaars; het kadaster komt per eigenaar het betreffende deel van het gebouw inmeten.

    • Eén eigenaar, verschillende huurders
    Het bedrijfsverzamelgebouw is van één eigenaar en deze verhuurt de afzonderlijke units aan verschillende huurders. Er is dan sprake van één perceel. Het speelt bij de toetsing van het plan aan Bouwbesluit 2003 geen rol of de verschillende units in het gebouw na de oplevering worden gebruikt door verschillende huurders.

    Het feit dat sprake is van een gebouw dat op één perceel ligt betekent dat de bouwconstructies van alle units mee mogen worden gerekend om te bepalen of de uiterste grenstoestand niet wordt overschreden. Dit is met name van belang als voor de stabiliteit een kern wordt gemaakt.

    Ook mogen de verschillende units in het gebouw samen in één brandcompartiment liggen (oppervlakte maximaal 1.000 m2), zodat de scheidingsconstructies tussen de afzonderlijke units niet per definitie brandwerend hoeven te worden uitgevoerd. Als de gebruiksoppervlakte groter dan 1.000 m2 is, moet het gebouw worden ingedeeld in meerdere brandcompartimenten. In dat geval zal de scheiding tussen twee brandcompartimenten bij voorkeur samenvallen met de scheidingsconstructie tussen twee units en zal deze wel brandwerend moeten worden uitgevoerd.
    Tussen de verschillende units hoeft geen geluidswering aanwezig te zijn. In het gebouw kan verder worden volstaan met één toiletunit, mits het aantal toiletruimten is afgestemd op het aantal personen waarvoor het gebouw is bestemd.

    In het kader van de milieuregelgeving wordt opgemerkt dat bij vestiging van verschillende bedrijven in één pand volgens de Wet milieubeheer sprake is van afzonderlijke inrichtingen. Iedere inrichting moet voldoen aan de eisen die gelden op grond van deze Wet. Dit kunnen ook eisen zijn die betrekking hebben op brandcompartimentering. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de inpandige opslag van brandgevaarlijke stoffen.

    Verschillende eigenaars
    Ook als het bedrijfsverzamelgebouw wordt verkocht aan verschillende eigenaren, is er volgens Bouwbesluit 2003 sprake van één gebouw op één perceel. Omdat het bedrijfsverzamelgebouw voor de aanvraag van een bouwvergunning als één gebouw op één perceel is aangemerkt, kunnen de verschillende eigenaren het gebouw, voor Bouwbesluit 2003 als één perceel blijven aanmerken. De Kadasterwet is geen grondslag voor Bouwbesluit 2003.

    Het is overigens niet verboden om het gebouw na het voltooien van de bouw te splitsen in meerdere percelen als bedoeld in Bouwbesluit 2003 (een dergelijke splitsing zal doorgaans ook kadastraal worden vastgelegd, doch dit is niet vereist). In dat geval is er sprake van verschillende gebouwen die zijn gelegen op verschillende percelen. Dit mag echter alleen als het gebouw in die situatie voldoet aan de voorschriften voor bestaande bouw. Elk als afzonderlijk perceel aangemerkt deel van het oorspronkelijke gebouw moet dan een brandcompartiment zijn. Tussen de brandcompartimenten onderling geldt dan in beginsel een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (wbdbo) van ten minste 20 minuten. In dat geval zal op basis van de bestaande constructies tussen de units moeten worden beoordeeld of deze brandwerendheid wordt gerealiseerd. Wordt deze brandwerendheid niet gerealiseerd, dan zijn aanvullende brandwerende voorzieningen noodzakelijk, waarbij in beginsel aan de nieuwbouwvoorschriften (wbdbo = 60 minten) moet worden voldaan.

    Omhoog ^

    ACHTERGROND

    Bij bedrijfsverzamelgebouwen is sprake van een gebouw met meerdere units, waarin zich verschillende bedrijven bevinden. De situatie kan zo zijn dat een projectontwikkelaar een bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld en laat bouwen en de afzonderlijke units vervolgens verkoopt of verhuurt aan derden.

    Het is bij dergelijke bestemmingen altijd lastig om te bepalen welke eisen volgens Bouwbesluit 2003 gelden tussen de units. Denk daarbij aan de eisen inzake sterkte, brandveiligheid, geluidswering tussen de units, aanwezigheid van een toegankelijkheidsector en aanwezigheid van toiletruimten. Belangrijke vragen die daarbij in de praktijk een rol spelen zijn uitgangspunten zoals ‘perceelsgrenzen’ en ‘eigendomsverhoudingen’. In dit informatieblad wordt uitgelegd hoe hiermee bij bedrijfsverzamelgebouwen moet worden omgegaan.

    Omhoog ^

    AANDACHTSPUNTEN

    Wel of geen gebruiksvergunning?
    Afhankelijk van de omvang en bestemming van het gebouw is volgens de gemeentelijke bouwverordening mogelijk een gebruiksvergunning vereist om het gebouw te mogen gebruiken. Als echter het feitelijke gebruik afwijkt van hetgeen bij de aanvraag van de bouwvergunning is aangegeven, kan dit leiden tot een strijdigheid met de voorschriften van Bouwbesluit 2003 en met een weigering van de gebruiksvergunning. Zie in dit verband ook de VROM-brochure ‘Vluchten bij brand, Handreiking voor gebruiksvergunningen’. Deze brochure kan gratis worden aangevraagd of gedownload via VROM.

    Verschillende gebruiksvergunningen
    In een bedrijfsverzamelgebouw kan sprake zijn van verschillende gebruiksbestemmingen op één perceel. Zo kunnen in een bedrijfsverzamelgebouw bijvoorbeeld vier winkels, drie kantoren en drie bedrijfsruimten aanwezig zijn. Bij de aanvraag van een bouwvergunning moet de indeling in gebruiksfuncties worden aangegeven. In dit geval bevat het bedrijfsverzamelgebouw dan een winkelfunctie (de vier winkels), een kantoorfunctie (de drie kantoren) en een industriefunctie (de drie bedrijfsruimten). Om te beoordelen of een bepaalde voorziening volgens Bouwbesluit 2003 noodzakelijk is, moet de oppervlakte van deze gebruiksbestemmingen bij elkaar worden opgeteld en moeten deze worden beschouwd als één winkelfunctie (en niet vier), één kantoorfunctie (en niet drie) en één industriefunctie (en niet drie). Of bijvoorbeeld brandslanghaspels moeten worden toegepast, is afhankelijk van de gebruiksoppervlakte per gebruiksfunctie. Zo zijn bijvoorbeeld voor een kantoorfunctie brandslanghaspels verplicht indien de gebruikoppervlakte van een kantoorfunctie > 500 m2 is. Om bij een bedrijfsverzamelgebouw te bepalen of de gebruiksoppervlakte > 500 m2 is, is het totaaloppervlak aan kantoorfunctie in het bedrijfsverzamelgebouw van belang. Als deze gebruiksoppervlakte > 500 m2 is, dan zal in elke kantoorunit een brandslanghaspel moeten worden toegepast. Dit zullen er meer dan één moeten zijn als de afstand vanaf de brandslanghaspel en een punt van een vloer van de kantoorunit groter is dan op grond van artikel 2.192, derde tot en met vijfde lid, van Bouwbesluit 2003 is toegestaan.

    Omhoog ^

    OVERIGE INFORMATIE

    SBR, prettig kennis te maken.