Infoblad 403 - Kamerverhuur en het nieuwe Gebruiksbesluit

Het doel van het Gebruiksbesluit is het beter structureren van voorschriften, het stellen van brandveiligheidseisen bij kamerverhuur en het verlichten van administratieve lasten. Verschillen tussen gemeenten kunnen voortaan alleen nog voorkomen indien het Gebruiksbesluit dat toelaat. De volgende onderwerpen worden besproken.

Wanneer is er sprake van kamergewijze verhuur?

Gebruiksmeldingsplicht.

Voorschriften.

Onderscheid brandmeldinstallatie en woningrookmelders.

Uitwerking voor een bestaande woonfunctie.

1. Wanneer is er sprake van kamergewijze verhuur?
Het Gebruiksbesluit definieert in art. 1.1 onder meer de volgende twee begrippen:

• wooneenheid: gedeelte van een woonfunctie voor een individueel huishouden bij kamergewijze verhuur;
• woonfunctie voor kamergewijze verhuur: woonfunctie voor het bedrijfsmatig verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden en aan meer dan vier personen.

Dit betekent dat de regels voor kamergewijze verhuur pas van kracht zijn wanneer aan vijf of meer personen bedrijfsmatig woonverblijf wordt verschaft. Wanneer dus in een woning vier of minder individuele huurders zijn ondergebracht gelden de voorschriften voor kamergewijze verhuur niet. Ook gelden de voorschriften niet wanneer een verhuurder in de eigen woning vier of minder huurders onderbrengt. In beide gevallen zijn slechts de normale regels voor een woonfunctie van toepassing.
De regels voor kamergewijze verhuur zijn ook uitsluitend van kracht wanneer het gaat om wooneenheden die liggen binnen één woonfunctie, zoals bedoeld in het Bouwbesluit 2003. Stel dat in een pand vijf of meer individuele woningen worden verhuurd die geen gezamenlijke ruimten hebben die gebruikt worden door vijf verschillende huishoudens, zoals een gezamenlijke hal, woonkamer of keuken. Dan is er geen sprake van kamergewijze verhuur, maar van een woongebouw. In dat geval moet worden voldaan aan de eisen voor een woonfunctie gelegen in een woongebouw. De bedoelde woningen mogen overigens wel gemeenschappelijke ruimten hebben, zoals een verkeersruimte, een verblijfsruimte of een toilet- of badruimte. Let op dat 'gezamenlijk' niet hetzelfde is als 'gemeenschappelijk'. Gemeenschappelijke ruimten staan ten dienste van meer dan één woonfunctie, terwijl gezamenlijke ruimten altijd binnen één woonfunctie liggen, maar wel ten dienste staan van meer dan één wooneenheid.
Er is dus uitsluitend sprake van kamergewijze verhuur bij de verhuur van wooneenheden binnen één woonfunctie aan ten minste vijf personen, waarbij de eigenaar niet is meegerekend. Bovendien moet er sprake zijn van meer dan één huishouden en ook daarbij telt de hoofdgebruiker (bijvoorbeeld een hospita) niet mee.

2. Gebruiksmeldingsplicht
Op grond van het Gebruiksbesluit is het verplicht een gebruiksvergunning te hebben wanneer aan meer dan tien personen bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verschaft. Kamergewijze verhuur is van deze regel uitgesloten (art 1.3 lid 5 GB). Een gebruiksvergunning is voor kamergewijze verhuur dus niet vereist. Wel moet voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur - dus vanaf vijf personen - een gebruiksmelding worden gedaan. Hieraan zijn, in tegenstelling tot een gebruiksvergunning, geen leges verbonden. Een gebruiksmelding wordt gedaan op een speciaal formulier. In een bijlage staan tekeningen van de woonfunctie voor kamergewijze verhuur, waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de voorschriften uit het Bouwbesluit 2003 en het Gebruiksbesluit.
Wanneer voor een pand vóór 1 november 2008 al een gebruiksvergunning was afgegeven, geldt deze vergunning als gebruiksmelding. De eigenaar en/of gebruiker hoeft in dat geval geen actie te ondernemen.

3. Voorschriften
Een woonfunctie voor kamergewijze verhuur is in de eerste plaats een woonfunctie. Er moet dus ten minste worden voldaan aan de voorschriften uit het Bouwbesluit 2003 voor zover deze betrekking hebben op een woonfunctie. Daarnaast moet worden voldaan aan de voorschriften voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur uit het Gebruiksbesluit. De artikelen in het Gebruiksbesluit die specifiek betrekking hebben op kamergewijze verhuur zijn hieronder behandeld.

Art. 2.2.1 (Brandmeldinstallatie)
Een woonfunctie voor kamergewijze verhuur heeft een brandmeldinstallatie conform NEN 2535 met volledige bewaking in de gezamenlijke ruimten. Het is niet nodig brandalarmen door te melden naar de regionale alarmcentrale (RAC) van de brandweer. De installatie hoeft bovendien niet te worden gecertificeerd. Zie ook de aparte toelichting in het kader.
Wanneer elke wooneenheid in een subbrandcompartiment ligt - met een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (wbdbo) naar andere ruimten van ten minste 30 minuten - is geen brandmeldinstallatie nodig. Dit geldt dus niet voor gezamenlijke ruimten. Zelfsluitende deuren zijn niet verplicht in subbrandcompartimenten in woonfuncties.

Art. 2.2.2 (Rookmelders woonfunctie)
Wanneer in een woonfunctie voor kamergewijze verhuur een verblijfsruimte hoger ligt dan 2,1 meter boven het meetniveau moeten in alle verblijfsruimten gekoppelde woningrookmelders zijn geplaatst volgens NEN 2555. Dit hoeft niet wanneer elke woonfunctie vanaf de toegang van de wooneenheid over ten minste twee vluchtroutes beschikt óf over een andere adequate vluchtmogelijkheid.

Art. 2.3.5 (Deuren in vluchtroutes)
Een deur van een wooneenheid (kamer) mag tegen de vluchtrichting indraaien. Elke volgende deur in de vluchtroute binnen de woning moet met de vluchtrichting meedraaien. Een deur in de vluchtroute moet snel kunnen worden geopend. De deur van de wooneenheid mag dus best op slot zitten, maar de gezamenlijke voordeur van de woonfunctie moet zonder gebruik van een sleutel zijn te openen. De voordeur mag ook weer tegen de vluchtrichting indraaien.

Art. 2.3.6 (Ontruimingsalarminstallatie en ontruimingsplan)
Wanneer een brandmeldinstallatie aanwezig is die voldoet aan NEN 2535, moet tevens een ontruimingsalarminstallatie conform NEN 2575 worden aangebracht die voldoende hoorbaar is in elke verblijfsruimte. Deze ontruimingsalarminstallatie heeft ten minste één signaalgever in een gezamenlijke keuken en één per bouwlaag in een ruimte waardoor een gezamenlijke vluchtroute voert. Zie ook de aparte toelichting in het kader. Een signaalgever wordt ook wel een 'Slow Whoop' genoemd. Dat is een ontruimingssignaal bestaande uit een toon die begint bij een frequentie van circa 500 Hz, om dan in enkele seconden een octaaf te stijgen. Hierna stopt het signaal en begint kort daarna opnieuw. Wanneer er overigens een ontruimingsalarminstallatie aanwezig is, moet er tevens een ontruimingsplan zijn.

Art. 2.3.7 (Vluchtrouteaanduidingen)
In een woonfunctie voor kamergewijze verhuur zijn aanduidingen van de vluchtroute niet verplicht.

Art. 2.4.2 (Blusmiddelen en draagbare en verrijdbare blustoestellen)
In een woonfunctie voor kamergewijze verhuur staat één blustoestel in een gezamenlijke keuken en ten minste één blustoestel per bouwlaag in een ruimte waardoor een gezamenlijke vluchtroute voert. Het blusmiddel moet ten minste eens per twee jaar worden gekeurd.

Toelichting bij brandmeld- en ontruimingsinstallatie Een brandmeldinstallatie moet voldoen aan NEN 2535 uit 1996, inclusief wijzigingsblad A1 uit 2002. Dat wil overigens niet zeggen dat alle bestaande installaties aan deze norm moeten voldoen. In de toelichting bij het Gebruiksbesluit staat dat bij bestaande installaties de norm kan worden gehanteerd die van kracht was ten tijde van aanleg van de installatie. Wanneer een brandmeldinstallatie aanwezig is, moet ook een ontruimingsalarminstallatie zijn aangebracht volgens NEN 2575 uit 2004. Ook hiervan mag voor een bestaande situatie worden afgeweken naar de norm die gold ten tijde van de aanleg. Het ontruimingssignaal moet in elke verblijfsruimte voldoende hoorbaar zijn. Een projecteringsdeskundige (vaak een installateur) kan bepalen waar signaalgevers noodzakelijk zijn. Het kan dus zijn dat in meerdere verblijfsruimten een signaalgever nodig is. Een brandmeldinstallatie en een ontruimingsalarminstallatie moeten voldoen aan een door burgemeester en wethouders goedgekeurd programma van eisen. Het beheer en onderhoud van de gehele installatie moet overeenkomstig NEN 2654 deel 1 en 2 worden uitgevoerd. Deze norm bepaalt dat de installatie tijdens dagelijks gebruik wordt beheerd door een opgeleid persoon én dat een onderhoudscontract moet worden afgesloten met een onderhoudsbedrijf (vaak het branddetectiebedrijf dat de installatie heeft aangelegd, maar dat hoeft niet). Een opgeleid persoon is meestal de gebruiker of een vertegenwoordiger van de gebruiker die een instructie heeft ontvangen over de werking van de installatie. Deze persoon hoeft niet in het pand te wonen, maar het is wel raadzaam om iemand te kiezen die in de buurt woont. Deze persoon moet namelijk in actie komen bij storingen en dergelijke en moet dus oproepbaar zijn. Ook is de opgeleid persoon in eerste instantie verantwoordelijk voor het bijhouden van een logboek waarin alle storingen en onderhoudswerkzaamheden worden vastgelegd.

4. Onderscheid brandmeldinstallatie en woningrookmelders
Een brandmeldinstallatie wordt aangelegd volgens NEN 2535. De installatie bestaat uit rookmelders die bij brand een signaal naar een brandmeldcentrale ergens in het gebouw sturen. Vanuit deze centrale kunnen diverse sturingen worden verricht. De belangrijkste daarvan is in veel gevallen dat de ontruimingsalarminstallatie - akoestische signaalgevers (Slow Whoops) en/of gesproken woord - in werking wordt gesteld. Voorbeelden van andere sturingen zijn activeerbare deurdrangers, kleefmagneten en brandwerende rolluiken. Ook kan een brandmeldcentrale doormelden naar de brandweer. Een brandmeldcentrale heeft een bedieningspaneel.
Woningrookmelders moeten voldoen aan NEN 2555. Het zijn onderling gekoppelde melders die zijn aangesloten op het lichtnet en tevens een noodstroomvoorziening hebben (meestal een batterij). Hiermee onderscheiden woningrookmelders zich van in bouwmarkten verkrijgbare rookmelders, die veelal niet onderling zijn gekoppeld en vaak uitsluitend op een batterij werken. Een woningrookmelder bevat een ingebouwde akoestisch signaalgever. De rookmelder en alle andere gekoppelde melders beginnen dus te piepen bij brand. Hiervoor is geen Slow Whoop nodig. Een rood LED lampje geeft aan welke melder het alarm veroorzaakte.
Woningrookmelders hebben geen centrale. Gekoppelde woningrookmelders kunnen beperkt worden gekoppeld aan andere apparaten, zoals een inbraakalarminstallatie of nevenindicatoren. Wanneer veel sturingen van toepassing zijn ligt meestal de keuze voor een brandmeldinstallatie meer voor de hand. Ook melden woningrookmelders niet door naar de brandweer. Een ander groot onderscheid tussen woningrookmelders en een brandmeldinstallatie is dat de eisen voor onderhoud en beheer bij een brandmeldinstallatie vastliggen in normen (NEN 2654-1 en -2) en bij woningrookmelders niet. Bovendien kan een brandmeldinstallatie worden gecertificeerd en woningrookmelders niet.

5. Voorbeelden
Afbeelding 1 toont de plattegrond van een bestaande woonfunctie met links en rechts belendingen. In de woonfunctie liggen vijf wooneenheden die niet een gezamenlijke huishouding voeren. Bovendien is een aantal gezamenlijke ruimten aanwezig. De voordeur bevindt zich onderaan op de tekening.
Ten minste moet worden voldaan aan de voorschriften voor woonfuncties in het Bouwbesluit 2003. Vanwege de belendingen geldt aan weerszijden van de woonfunctie een wbdbo-eis, die afhankelijk van de situatie 20, 30 of 60 minuten kan bedragen. Wanneer deze woonfunctie door één huishouding - bijvoorbeeld een gezin - wordt bewoond, is daarmee aan de brandveiligheid voldaan. Echter bij individuele huurders wordt het risico op een brandgevaarlijke situatie hoger ingeschat, omdat niet iedere huurder zelf invloed kan uitoefenen op zijn eigen veiligheid. Daarom bevat het Gebruiksbesluit in geval van kamergewijze verhuur een extra set voorschriften.

Voor drie verschillende situaties is deze woonfunctie voor kamergewijze verhuur uitgewerkt, namelijk:

gelegen op de begane grond;

met een hoogste vloer van een verblijfsruimte hoger dan 2,1 meter met een adequate tweede vluchtmogelijkheid;

met een hoogste vloer van een verblijfsruimte hoger dan 2,1 meter zonder een adequate tweede vluchtmogelijkheid.

Afbeelding 1. Plattegrond van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur.

1. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur gelegen op de begane grond
In dit voorbeeld liggen alle wooneenheden op de begane grond. De gezamenlijke ruimten moeten worden voorzien van een brandmeldinstallatie met volledige bewaking (afbeelding 2, optie 1). Dat wil zeggen dat in alle gezamenlijke ruimten (gang, cv-ruimte, berging, gezamenlijke woonkamer, gezamenlijke keuken) een rookmelder aanwezig moet zijn. In een badkamer/toilet is dat niet nodig. Een brandalarm hoeft niet te worden doorgemeld naar de regionale alarmcentrale (RAC) van de brandweer. Wanneer een brandmeldinstallatie verplicht is, is tevens een ontruimingsalarminstallatie verplicht. Deze wordt vaak gecombineerd uitgevoerd met de brandmeldinstallatie. In de woonfunctie moeten akoestische signaalgevers (Slow Whoop) aanwezig zijn die voldoende hoorbaar zijn in elke verblijfsruimte. Er moet ten minste één signaalgever aanwezig zijn in de gezamenlijke keuken en minimaal één per verdieping in gezamenlijke ruimten waardoor een vluchtroute voert. Het is mogelijk dat vanwege een vereiste goede hoorbaarheid in meer ruimten een signaalgever verplicht is. Dit moet overeenkomstig NEN 2575 worden uitgewerkt door een projecteringsdeskundige.
Wanneer de wooneenheden zijn uitgevoerd als subbrandcompartiment met een wbdbo van ten minste 30 minuten is een brandmeldinstallatie niet nodig (afbeelding 2, optie 2). Dit is soms een goedkopere oplossing, terwijl bovendien ook de aanleg en het beheer minder papierwerk vergen. Bij een brandmeldinstallatie zijn bijvoorbeeld een programma van eisen, logboek, opgeleid persoon, beheer en ontruimingsplan nodig. Wel moet een logboek van de brandscheidingen worden bijgehouden, waaruit bijvoorbeeld moet blijken of doorvoeringen na werkzaamheden weer tijdig worden afgedicht. In een woonfunctie zijn in subbrandcompartimenten geen zelfsluitende deuren verplicht. Er zijn dus geen drangers vereist.
Het Gebruiksbesluit biedt in art.1.4 - en ook in de toelichting - nadrukkelijk de mogelijkheid zaken op een andere wijze in te vullen. Wel moet worden aangetoond dat een gelijke mate van brandveiligheid wordt bereikt als is bedoeld met de voorschriften. Dit wordt formeel beoordeeld door burgemeester en wethouders, maar in de praktijk meestal door een preventist van de brandweer. Het is dus mogelijk de beschouwde woonfunctie op een andere wijze voldoende brandveilig te maken. Een voorbeeld is optie 3 in afbeelding 2. Hier is de brandmeld- en ontruimingsinstallatie vervangen door een volledige bewaking met gekoppelde woningrookmelders. Deze rookmelders zijn niet aangesloten op een brandmeldinstallatie, maar wel onderling gekoppeld. Een alarm ergens in de woning heeft dus tot gevolg dat alle melders afgaan. In deze situatie is ook geen subbrandcompartimentering aanwezig.

Afbeelding 2. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur gelegen op de begane grond.

2. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur met een hoogste vloer van een verblijfsruimte hoger dan 2,1 meter met een adequate tweede vluchtmogelijkheid
De plattegrond in dit voorbeeld is dezelfde als die in voorbeeld 1, maar nu ligt de woonfunctie op de verdieping, bijvoorbeeld een woning boven een winkel. Wanneer vanaf de toegang van alle wooneenheden op de verdieping een tweede vluchtroute voorhanden is, is de situatie gelijk aan de situatie wanneer de verblijfsruimten op de begane grond zouden liggen. In afbeelding 3 is te zien dat wooneenheid 1 en de gezamenlijke woonkamer en keuken slechts één inpandige vluchtweg tot hun beschikking hebben. Stel dat wooneenheid 1 een vluchtmogelijkheid krijgt in de vorm van een kooiladder. Dan ontstaat weer dezelfde situatie als op de begane grond.
De gezamenlijke verblijfsruimten liggen nog steeds aan het eind van een doodlopende verkeersruimte. Immers: door wooneenheid 1 kan niet worden gevlucht, omdat de deur hiervan op slot kan zitten. Voor het bepalen van de omvang van de brandmeldinstallatie is een tweede vluchtmogelijkheid uitsluitend relevant bij een wooneenheid, en niet bij een gezamenlijke verblijfsruimte.
Het Gebruiksbesluit zegt niet wat onder 'adequaat' wordt verstaan. Dit moet dus met het bevoegd gezag worden overlegd. Het ligt voor de hand om bij verminderd zelfredzame personen geen kooiladders toe te passen. Overigens zal dan meestal geen sprake zijn van kamergewijze verhuur, maar van een groepszorgwoning waarvoor de regels voor kamergewijze verhuur niet gelden.
Voorbeeld 2 moet dus evenals voorbeeld 1 worden uitgevoerd met een brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie met volledige bewaking in de gezamenlijke ruimten (optie 1). Hiervan mag worden afgezien wanneer elke wooneenheid wordt uitgevoerd als subbrandcompartiment met een wbdbo van ten minste 30 minuten (optie 2). Ook is het weer hetzelfde gelijkwaardige alternatief met woningrookmelders opgenomen (optie 3).

Afbeelding 3. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur gelegen op de verdieping, met een adequate vluchtmogelijkheid.

3. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur met een hoogste vloer van een verblijfsruimte hoger dan 2,1 meter zonder een adequate tweede vluchtmogelijkheid
De plattegrond in dit voorbeeld is dezelfde als die in voorbeeld 2, maar nu is er vanaf de toegang van wooneenheid 1 geen tweede vluchtmogelijkheid aanwezig. Bovendien kan vanuit wooneenheid 1 het aansluitende terrein niet op een andere adequate wijze worden bereikt. Er zijn nu in alle verblijfsruimten doorgekoppelde woningrookmelders vereist. Zie afbeelding 4.
Volgens een strikte interpretatie van de voorschriften moeten twee onafhankelijke brandmeldsystemen worden geïnstalleerd, namelijk een brandmeldinstallatie én woningrookmelders (optie 1). Wanneer in de woonfunctie subbrandcompartimentering aanwezig is, mag wederom de brandmeldinstallatie vervallen en kan worden volstaan met woningrookmelders (optie 2). Wanneer geen subcompartimentering aanwezig is, ligt een gelijkwaardig alternatief met een brandmeldinstallatie en volledige bewaking meer voor de hand (optie 3).

Afbeelding 4. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur gelegen op de verdieping, zonder een adequate vluchtmogelijkheid.

Legenda.